Ստորջրյա խմորումներ՝ անշարժ գույքի շուկայում․ բնակարանները սկսում են էժանանալ 168.am

Անշարժ գույքի, մասնավորապես՝ բնակարանային շուկայում, հայտնի պատճառներով վերջին տարիներին նկատվող բումը սկսել է տեղի տալ։ Չնայած շինարարությունը, որի կեսից ավելին կապված է անշարժ գույքի շուկայի հետ, շարունակում է բարձր տեմպերով ավելանալ, բնակարանների նկատմամբ ներկայացվող պահանջարկը թուլացել է։ Շուկան հասցրել է հագենալ։ Իսկ շինարարության ծավալների բարձր աճերը կապված են հիմնականում նախկինում ձեռք բերված շինթույլտվությունների հետ, որոնք Երևանում դեռևս պահպանում են եկամտային հարկի գումարները հետ վերադարձնելու արտոնությունը։

Երևանից դուրս բնակարանային շինարարություն իրականացնելու ակտիվությունը մեծ չէ։ Մի կողմից՝ վճարունակ պահանջարկն այն չէ, մյուս կողմից՝ փոխվել են եկամտային հարկի վերադարձի նախկին արտոնյալ պայմանները։

Ինչպես հայտնի է, սեփական բնակարանային խնդիրներն անհամեմատ արտոնյալ պայմաններով լուծելուց հետո, ՔՊ-ական էլիտան որոշեց պատժել մյուսներին. կիսով չափ կրճատեց վերադարձվող գումարների չափերը՝ բնակարանի կարիք ունեցող մյուս քաղաքացիներին զրկելով իրենց հավասար պայմաններով այդ արտոնությունից օգտվելու հնարավորությունից։

Եկամտային հարկի վերադարձի օրենքի սրբագրումներից հետո, էապես ընկել է հիփոթեքային վարկերի պահանջարկը, որը դարձել էր վերջին տարիների շինարարության ակտիվության հիմնական պատճառը՝ իր հետ պետական բյուջեն ներքաշելով ֆինանսական ահռելի բեռի տակ։ Այս տարի բանկերն անհամեմատ ավելի քիչ հիփոթեքային վարկեր են տրամադրել քաղաքացիներին։ Տարեսկզբի 7 ամիսներին բանկերի հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն ավելացել է 77 մլրդ դրամով։

Թվում է՝ էլի քիչ չէ, բայց, որ համեմատում ենք նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ, տարբերությունն ահռելի է։ Նախորդ տարվա առաջին 7 ամիսներին բանկերի տրամադրած հիփոթեքային վարկերի պորտֆելն ավելացել էր 132 միլիարդով՝ 55 միլիարդով ավելի շատ, քան այս տարի։

Բայց սա չի նշանակում, թե քաղաքացիների վրա վարկային բեռի կուտակումը թուլացել է։ Ի տարբերություն հիփոթեքի, շարունակում են շատ ավելի ակտիվ լինել սպառողական ու սպասարկման ոլորտի վարկերը։ Երկուսի շահառուներն էլ քաղաքացիներն են. հիփոթեքից թելադրված նրանց վարկային բեռի ավելացումը հիմա էլ տեղափոխվել է սպառողական ու սպասարկման վարկերի վրա, որոնք կրկին կապված են հիմնականում բնակարանային շուկայի հետ։

Չնայած վարկերի բարձր գներին՝ շատերը ստիպված են իրենց կարիքները բավարարել, այդ թվում՝ բնակարանների վերանորոգման ու կահավորման հարցերը լուծել այս վարկերի հաշվին։ Դրա համար էլ այդ տիպի վարկերն արագորեն ավելանում են, որքան էլ վարկերի թանկացումը շարունակվում է։ Միջին ժամկետայնության դրամային վարկերի տոկոսները Հայաստանում հասնում են 17-18 տոկոսի։ Ավելի բարձր, քան 2-3 տարի առաջ էր։

Թանկացել են նաև հիփոթեքային վարկերը։ Որքան էլ վերջին մեկ տարում Կենտրոնական բանկն իրականացնում է էժան փողի քաղաքականություն, դա վարկային շուկայի գնային քաղաքականության վրա որևէ դրական ազդեցություն չի թողնում։ Ինչպես ընդհանրապես մյուս վարկերի, այնպես էլ հիփոթեքի տոկոսներն այսօր Հայաստանում ավելի բարձր են, քան տարիներ առաջ, երբ գնաճային ակտիվությամբ պայմանավորված՝ Կենտրոնական բանկն էապես բարձրացրել էր փողի գինը։

Եթե 2022թ. քաղաքացիներին տրամադրված երկարաժամկետ դրամային վարկերի միջին տոկոսադրույքները 12.1 տոկոս էին, այս տարվա հուլիսին եղել են 13.3 տոկոս։ Նվազելու փոխարեն՝ 1.2 տոկոսային կետով նույնիսկ գերազանցել են 3 տարի առաջվա մակարդակը։ Եվ սա վերաբերում է գերազանցապես հիփոթեքային վարկերին։

Հիփոթեքային վարկերը շարունակել են թանկանալ անգամ այն պարագայում, երբ դրանց պահանջարկը կրճատվել է։ Թեև չի բացառվում նաև, որ դրանով բանկերը փորձել են թուլացնել հիփոթեքի շուկայի հետագա գերտաքացումը։

Ինչևէ՝ բնակարանային շուկայում առաջարկի անկանոն հագեցումն ու տարեսկզբից նկատվող հիփոթեքային վարկավորման ակտիվության թուլացումը հանգեցրել է անշարժ գույքի գնային որոշակի տեղաշարժերի։ Այստեղ հաստատված գերարժևորված գները դադարել են շարժվել նախկին տրամաբանության մեջ։ Գերարժևորման մակարդակը որոշ չափով կրճատվել է, չնայած դեռևս շարունակում է պահպանվել։

Եթե վստահելու լինենք անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի տվյալներին, ապա այժմ Երևանում բնակարանների գները նույնիսկ սկսել են զիջել անցած տարվա մակարդակը։

«Գների փոփոխությունների ուսումնասիրությունը թույլ է տալիս եզրակացնել, որ 2025 թվականի հուլիսին Երևան քաղաքում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների, 1 քառ. մետրի հաշվարկով, շուկայական միջին գները 2025թ. հունիսի համեմատ աճել է 0.1 տոկոսով, իսկ 2024 թվականի հուլիսի համեմատ նվազել է 0.2 տոկոսով»,- արձանագրել է անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեն։

Համաձայն այս արձանագրման, մայրաքաղաքի վարչական շրջանների մեծ մասում բնակարանների գները հուլիսին ավելի ցածր են եղել, քան նախորդ տարի։ Թեև պետք է հաշվի առնել, որ դրանում ներառված են շահագործման հանձնվող այն նորակառույցները, որոնց գներն ավելի վաղ են ձևավորվել։ Այնուհանդերձ, ակնհայտ է, որ անշարժ գույքի շուկայի թանկացումը դադարել է, իսկ առանձին հատվածներում գները նվազել են։

Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով, Երևանի կենտրոնում այս տարվա հուլիսին բնակարանների 1 քառակուսու արժեքը գրեթե 20 հազար դրամով ցածր է եղել, քան անցած տարի։ Արաբկիրում տարբերությունը կազմել է 9 հազար դրամ։ Անցած տարվա հուլիսին բնակարանների միջին գները մայրաքաղաքի այս հատվածում այդքանով ավելի բարձր են եղել, քան այս տարի։

Շենգավիթում միջին գների տարբերությունը՝ 7 հազար դրամի, Ավանում՝ 3 հազար դրամի, էրեբունիում՝ 2.5 հազար դրամի սահմաններում է։

Այս էժանացումների արդյունքում է, որ Երևանի բնակարանային շուկայում նախորդ տարվա համեմատ գնանկում է արձանագրվել՝ տևական թանկացումներից հետո։ Այնուհանդերձ, այս պահին անորոշություններն անշարժ գույքի շուկայում բավական շատ են, ու միանշանակ չէ, թե առաջիկայում որ ուղղությամբ կշարունակեն շարժվել գները։ Այստեղ բավական շատ ռիսկեր են կուտակվել, որոնք դեռ պարզ չէ, թե ինչպես կդրսևորվեն։ Դրանք կարող են շատ ցավոտ լինել շատերի համար։

ՀԱԿՈԲ ՔՈՉԱՐՅԱՆ